Resumen de Impuestos cuando compra bienes en EEUU

Muchos latinoamericanos que poseen un apartamento o casa en Estados Unidos pasan por alto el hecho de que sus bienes pueden estar sujetos a obligaciones impositivas sustanciales en EEUU.

Para evaluar las contingencias que se pueden presentar preparamos un breve resumen de los impuestos que pueden aplicar en los Estados Unidos para los latinoamericanos propietarios de bienes inmuebles.

Desde ya advertimos que son temas muy delicados y requieren de mucho conocimiento y detalle. Esto es un mero resumen, confiamos en la información pero no es suficiente para tomar una decisión final.

• Residencia. Si se vive más de 183 días en EE.UU. o tiene la “Green Card” (viva o no en EE.UU.) será considerado residente. De lo contrario, será “no residente”.
• Impuesto a la Renta (“US Income Tax”). La estructura mas elegida es comprar un inmueble mediante una sociedad de EEUU cuyo accionista sea una sociedad del extranjero. A continuación, analizaremos el tratamiento tributario según como se compre el inmueble.
  • Persona Física
    • Renta por Alquileres – si el no residente compra el inmueble a nombre propio deberá optar entre pagar 30% o tributar con tasas progresivas que oscilan entre 10-35%. En el segundo caso se le permite deducir determinados gastos. Este impuesto lo retiene quien pague el alquiler (agente inmobiliario, inquilino)
    • Renta por venta de inmueble – si el no residente vende el inmueble y obtiene una ganancia, deberá tributar a una tasa fija del 15%. Este impuesto lo retiene el comprador del inmueble.
    • Estate Tax – si el no residente fallece siendo dueño de una propiedad en EEUU, aplicará el Estate Tax con tasas que van entre 18% – 35% (sin perjuicio de la tasa de impuesto que puede aplicar cada estado). En el caso de los no residentes, los primeros USD 60.000 (sesenta mil dólares) están exentos del impuesto. Este pago no se hace efectivo por vía retención. Los beneficiarios deben completar el formulario 706 NA dentro de los 9 meses de la muerte del titular y pagar los impuestos correspondientes. Se puede pedir una extensión para presentar el formulario por 6 meses adicionales.
  • Persona jurídica del exterior
    • Renta de Alquileres – si el no residente compra por intermedio de una sociedad del extranjero, puede estar sujeto a 2 impuestos diferentes: el impuesto a la renta (35%) y otro impuesto denominado “branch profit tax” del 30%. En total, el impuesto sería de 56.5% aproximadamente.
    • Venta del inmueble – aplica un impuesto del 35%.
    • Venta de las acciones – si el no residente vende las acciones de la sociedad (en vez de vender el inmueble) no aplica impuestos en EEUU por esa venta.
    • Distribución de dividendos – no estarán gravados por impuestos en EEUU.
    • Estate Tax – cuando el cliente muera las acciones de la sociedad extranjera no estarán sujetas al Estate Tax ya que se entiende que es un bien ubicado en el extranjero.
  • Persona jurídica de EEUU
    • Renta de Alquileres – si el no residente compra por intermedio de una sociedad de EEUU, estará sujeta a impuesto a la renta con tasas que oscilan entre 10-35%.
    • Venta del inmueble – cuando la sociedad venda el inmueble, si se obtuvieron ganancias se deberá pagar impuesto a la renta con tasas máximas del 35%.
    • Distribución de dividendos – se aplica un impuesto del 30%.
    • Venta de las acciones – se aplica por la venta de las acciones con tasas que pueden alcanzar el 35%. Estate tax – se aplica el estate tax con tasas que alcanzan el 35%.
  • Persona jurídica de EEUU + persona jurídica del exterior Comparado con la situación anterior, esta tiene las siguientes ventajas: Cuando la sociedad de EEUU venda su inmueble, la sociedad puede ser liquidada y ese dinero pasar al accionista (sociedad extranjera) sin pago de impuestos. En adición, las acciones de la sociedad extranjera pueden ser vendidas sin tener que pagar impuesto alguno en EEUU. Por otra parte, cuando el cliente muera, la tenencia de las acciones de la sociedad extranjera no genera Estate Tax en EEUU.